Alquilar piso en España siendo extranjero: todo lo que necesitas saber

Buscar piso en un país nuevo puede ser un desafío lleno de dudas. Por eso, en esta guía te damos todas las claves para que te muevas con soltura por el mercado del alquiler en España y encuentres tu nuevo hogar. Aquí tienes todo lo que necesitas saber, desde los tipos de contrato hasta la documentación necesaria, para que tu traslado sea lo más sencillo y tranquilo posible.

Tipos de alquiler en España

En España existen varios tipos principales de alquiler, cada uno diseñado para fines específicos y con sus propias características. Entender estas diferencias te ayudará a elegir la opción más adecuada para tu situación.

El alquiler turístico está destinado principalmente a turistas y personas de vacaciones. Por lo general, estos pisos cuentan con una licencia especial que los habilita para su uso turístico. Sin embargo, suelen ser más caros, especialmente en zonas turísticas populares como Barcelona, Valencia o Madrid. El alquiler turístico puede ser una excelente opción para las primeras semanas o incluso meses de tu estancia en España.

El alquiler de temporada es ideal si planeas quedarte en España durante varios meses, por ejemplo, por estudios, trabajo de temporada o un viaje de negocios largo. Por regla general, estos pisos ya están amueblados, lo que supone una gran ventaja para quienes vienen por un tiempo limitado y no quieren gastar en la compra de muebles. Los propietarios pueden solicitar el pago de varios meses por adelantado, una práctica común para este tipo de alquiler.

El alquiler de larga duración: si tus planes incluyen una estancia prolongada en España, esta opción será la más rentable. Un contrato de alquiler de larga duración se suele firmar por un mínimo de un año. Sin embargo, debes estar preparado para que te exijan una prueba de solvencia para poder firmar dicho contrato.

Presupuesto, fianzas y garantías

Además del alquiler mensual, es necesario presupuestar varios gastos importantes que surgen al mudarse.

La fianza es una práctica estándar en España. Normalmente, los propietarios piden una fianza equivalente a uno, y a veces dos, meses de alquiler. Es importante saber que esta fianza debe ser depositada por el propietario en el organismo autonómico correspondiente; de lo contrario, podría enfrentarse a sanciones. Esto es una garantía para la devolución de los fondos al finalizar el contrato, siempre que la vivienda se deje en buen estado y sin deudas.

Garantías adicionales: en algunos casos, además de la fianza principal, el propietario puede solicitar hasta dos mensualidades adicionales como garantía extra. Esto podría ser, por ejemplo, un aval bancario o un depósito adicional.

Comisión de agencia: desde el 14 de abril de 2023, gracias a la nueva Ley de Vivienda, los inquilinos ya no tienen que pagar la comisión de la agencia inmobiliaria por los servicios de intermediación. Todos los honorarios de la comisión ahora deben ser cubiertos por el propietario.

Los gastos de suministros son una partida aparte pero obligatoria de los gastos mensuales que debe tenerse en cuenta en el presupuesto.

El seguro de hogar: también conviene incluir en el presupuesto un posible seguro de hogar, que puede ser obligatorio según las condiciones del contrato o simplemente recomendable por seguridad y tranquilidad.

¿Dónde buscar vivienda? Portales, agencias y otras opciones

En el mundo moderno, la mayoría de los españoles buscan vivienda por internet, y para muchos, esta será la forma más cómoda y eficiente de empezar la búsqueda. Sin embargo, existen otras opciones que vale la pena considerar.

Portales inmobiliarios populares:

Aquí tienes las plataformas más populares y útiles que serán tus principales aliadas en la búsqueda de vivienda en España:

• Idealista – es el líder indiscutible, el portal más conocido y popular para el alquiler y la compraventa de inmuebles en España. Aquí puedes encontrar anuncios tanto directamente de propietarios como de agencias. Idealista cuenta con una cómoda aplicación móvil que te notificará sobre nuevas propiedades y cambios en tus favoritos, lo cual es muy útil para reaccionar rápidamente a las nuevas ofertas. Incluso tiene una función que permite dibujar la zona de búsqueda deseada directamente en el mapa, lo que es muy práctico para una búsqueda específica en un área concreta.
• Fotocasa – es el segundo portal inmobiliario más importante después de Idealista. Al igual que Idealista, Fotocasa tiene una cómoda aplicación móvil que simplifica considerablemente la búsqueda y te permite estar al tanto de las nuevas ofertas. Tienen una función única de «Buscar por trayecto», que permite encontrar vivienda en función del tiempo que se tarda en llegar a un lugar determinado, como el trabajo o la universidad.
• Uniplaces: si eres estudiante o buscas una habitación para unos meses, Uniplaces es una opción adecuada. Este sitio web se especializa en viviendas para estudiantes, ofreciendo habitaciones y pisos por meses.

Búsqueda por tu cuenta o con agencia

Antes de empezar la búsqueda, puede que te preguntes: ¿busco la vivienda por mi cuenta o es mejor contactar con una agencia? Analicemos los pros y los contras de ambos enfoques, especialmente teniendo en cuenta los últimos cambios en la legislación.

Búsqueda por tu cuenta:

Pros: la principal ventaja solía ser el posible ahorro en comisiones, pero ahora, gracias a la nueva ley, esta ventaja es menos relevante. No obstante, se mantiene la posibilidad de contacto directo con el propietario, lo que a veces agiliza el proceso y permite acordar los detalles directamente.

Contras: una búsqueda independiente requiere mucho tiempo y esfuerzo. Si no sabes español y no puedes estar presencialmente, puede ser un verdadero desafío. Tendrás que verificar por tu cuenta la legalidad del inmueble y todos los documentos, lo que requiere ciertos conocimientos y habilidades. Además, en sitios populares como easypiso.com, los anuncios suelen estar en español, y los propietarios prefieren las llamadas a los mensajes, ya que hay muchos solicitantes.

Búsqueda a través de una agencia:

Pros:

• Ahorro de tiempo: la agencia se encargará de todo el trabajo rutinario de seleccionar opciones que cumplan con los requisitos, lo cual es especialmente valioso si estás ocupado o aún no te has instalado en el país.
• Soporte legal: los profesionales te ayudarán a entender las complejidades del contrato de alquiler español, evitar condiciones ocultas y verificar la legalidad del inmueble. Esto es especialmente importante si no tienes un nivel suficiente de español, ya que la agencia puede convertirse en un traductor y abogado de confianza.
• Acceso a ofertas exclusivas: algunas propiedades no se publican en plataformas públicas y solo están disponibles a través de agencias. Esto amplía la elección y puede llevar a mejores opciones.
• Ayuda con los documentos: las agencias a menudo ayudan con la justificación de la solvencia y otros matices, lo que puede ser muy importante para los extranjeros que recién comienzan su vida en España.

Contras: aun así, no se puede garantizar al 100% la competencia de cada agencia inmobiliaria, por lo que te aconsejamos que compruebes los términos del contrato que firmas por si hay discrepancias con lo que discutiste verbalmente. Además, no dudes en discutir cambios en las cláusulas que no te convengan; la mayoría de las veces, los propietarios cederán si tienes argumentos, incluso en cuestiones monetarias.

Documentos necesarios

Preparar los documentos necesarios es uno de los pasos más importantes en la búsqueda de vivienda en España. Sin ellos, simplemente no será posible firmar un contrato de alquiler a largo plazo.

El NIE – El documento principal en España

Antes de iniciar una búsqueda activa de vivienda a largo plazo, necesitarás el NIE (Número de Identificación de Extranjero). Este es el documento principal en España, sin el cual será muy difícil firmar un contrato de alquiler de larga duración. Es obligatorio para quienes planean vivir en el país más de 3 meses.

Otros documentos necesarios

Además del NIE, se necesitarán otros documentos para convencer al propietario de tu fiabilidad.

• Pasaporte: el pasaporte será necesario para cualquier alquiler, especialmente para los de corta o media duración, donde puede que no se exija el NIE. Es el principal documento que acredita la identidad.
• Justificante de solvencia: este es uno de los puntos más críticos para los propietarios en España. Quieren estar absolutamente seguros de que el inquilino podrá pagar el alquiler de forma regular y constante. Este requisito es especialmente estricto para los alquileres de larga duración. A los propietarios les preocupa enormemente el riesgo de impago, por lo que exigirán pruebas concretas de ingresos.
• Si ya tienes un contrato de trabajo en España, debes presentarlo junto con tus últimas nóminas. Esta es la forma más fiable de confirmar los ingresos, ya que demuestra una fuente de fondos estable y legal.
• Si eres autónomo o trabajas a distancia, prepara un extracto bancario de los últimos 6 meses para demostrar ingresos estables y suficientes. Cuantos más fondos haya en la cuenta, mejor, ya que esto compensa la falta de un historial laboral local.

Consejo importante: subestimar la rigurosidad de los requisitos de solvencia es un error común entre los extranjeros. Preparar proactivamente estos documentos (quizás incluso con una traducción jurada si no están en español o inglés) puede acelerar significativamente el proceso.

• Dirección de empadronamiento en el país de residencia: a veces los propietarios o las agencias pueden solicitar información sobre la dirección de registro en el país del que te mudaste. Esto puede ser parte de una comprobación de identidad e historial.

Documentos de la propiedad

Aunque estos son documentos del propietario, es útil solicitarlos para su revisión. Estos pueden incluir:

• La escritura de compraventa,
• Información sobre la ocupación máxima de la vivienda
• La cédula de habitabilidad.

Estos documentos confirman la legalidad de la propiedad y el derecho del propietario a alquilarla.

El empadronamiento

El empadronamiento es el registro obligatorio de residencia en el municipio (ayuntamiento). Este es un paso clave para la integración en la sociedad española, ya que el empadronamiento es necesario para acceder a servicios públicos como la sanidad, la educación de los hijos y para tramitar muchos otros documentos oficiales.

Los suministros

Además del alquiler mensual, es importante tener en cuenta los gastos de los suministros. Por lo general, el inquilino contrata directamente con los proveedores de servicios, pero a veces los pagos pueden estar incluidos en el alquiler o pagarse a través del propietario (especialmente en alquileres de corta o media duración).

Principales tipos de suministros:

• Luz (electricidad) - uno de los gastos más significativos. El coste depende del consumo y de la tarifa elegida. En España, existen varios proveedores y tarifas, incluidas tarifas con discriminación horaria (día/noche). La factura media de luz para un apartamento de 1-2 dormitorios puede oscilar entre 40 y 80 euros al mes, pero puede aumentar significativamente en verano (por el aire acondicionado) y en invierno (por la calefacción eléctrica).
• Agua - los costes del agua suelen ser más bajos que los de la electricidad y dependen del consumo. La factura media es de 15-30 euros al mes.
• Gas - si el piso tiene calefacción de gas o un calentador de agua, habrá una factura de gas por separado. La factura media de gas puede variar de 20 a 60 euros al mes, dependiendo del uso (calefacción, agua caliente, cocina).
• Internet - el coste de internet suele ser fijo y depende del proveedor y la velocidad elegidos. El precio medio de un paquete de internet (a menudo combinado con servicio móvil) es de 30-50 euros al mes.
• Gastos de comunidad, como los pagos por el mantenimiento de las zonas comunes del edificio (limpieza, ascensor, piscina, si la hay). En los alquileres de larga duración, estos gastos suelen ser pagados por el propietario, pero siempre conviene aclararlo en el contrato.

Pago: la mayoría de las facturas de suministros en España se pagan mediante domiciliación bancaria desde tu cuenta. Esto es cómodo, ya que no necesitas recordar las fechas de pago.

Consejos para ahorrar energía:

• Elige una tarifa de electricidad que se adapte a tu estilo de vida (por ejemplo, una tarifa nocturna si consumes más electricidad por la noche).
• Ahorra agua y electricidad apagando las luces y los electrodomésticos cuando no los uses.
• Usa las persianas para mantener el fresco en verano y el calor en invierno, reduciendo la necesidad de aire acondicionado/calefacción.

Particularidades de los pisos y casas en España

Las propiedades españolas tienen sus propias características únicas que pueden diferir de lo que estás acostumbrado. Entender estas características ayudará a evitar malentendidos y a evaluar mejor la vivienda ofrecida.

La primera planta (1ª): corresponde al segundo piso real (lo que en otros países sería el "primer piso" sobre la planta baja).

La numeración continúa secuencialmente: la segunda planta (2ª) es el tercer piso, y así sucesivamente. Presta atención al ver los anuncios para evitar errores con los números de las plantas.

Nombres de las estancias: los anuncios inmobiliarios españoles suelen indicar el número de habitaciones (dormitorios), no el número total de estancias. El salón (sala de estar), la cocina y los baños suelen estar implícitos y no se incluyen en el recuento de "habitaciones". Por ejemplo, un "piso con 2 habitaciones" significa dos dormitorios, un salón, una cocina y un baño.

Tipos de vivienda:

• Piso/Apartamento: un apartamento estándar en un edificio de varias viviendas.
• Estudio: un apartamento tipo estudio donde el dormitorio y el salón se combinan en un solo espacio, mientras que la cocina y el baño suelen estar separados.
• Ático: un apartamento en la última planta de un edificio, a menudo con una gran terraza y vistas panorámicas.
• Bajo: un apartamento en la planta baja, que a veces tiene su propio pequeño patio.
• Dúplex: ubicado en dos plantas conectadas por una escalera interna.
• Chalet/Casa: una casa unifamiliar.
• Adosado: una casa unida a otras casas por los lados, generalmente con su propia pequeña parcela de terreno.
• Pareado: esencialmente dos casas unidas por una pared, pero con entradas y parcelas separadas.
• Loft: un espacio habitable espacioso, a menudo reconvertido de antiguos edificios industriales o comerciales, con un plano abierto y techos altos.

Características típicas de los pisos españoles:

• Calefacción y aire acondicionado: la calefacción central no es tan común como en los países del norte. Muchos pisos utilizan radiadores eléctricos, calderas de gas o aires acondicionados con función de frío/calor.
• Persianas: casi todas las ventanas tienen persianas exteriores, que ayudan a regular la luz, la temperatura y proporcionan seguridad adicional.
• Patios interiores o corralas: muchos edificios antiguos tienen patios interiores, a los que pueden dar las ventanas de algunas habitaciones. Esto puede afectar a la luz natural.
• Balcones/Terrazas: dependiendo de la región y el tipo de vivienda, los balcones y terrazas pueden ser muy comunes y son una parte importante del espacio habitable.

Qué revisar al visitar una vivienda: checklist para el inquilino

Visitar una propiedad es tu oportunidad para asegurarte de que el piso cumple con tus expectativas y no tiene problemas ocultos. Usa esta lista de verificación para no pasar nada por alto.

Estado general y distribución:

• Paredes y techos: comprueba si hay grietas, manchas de agua, moho o pintura desconchada.
• Suelos: evalúa el estado del pavimento (baldosas, parqué, laminado). Comprueba si hay desconchones, abombamientos o crujidos.
• Ventanas y puertas:
  • Verifica que las ventanas y puertas se abran y cierren fácilmente.
  • Fíjate en el estado de los marcos y los cristales. Es deseable que tengan doble cristal para un mejor aislamiento acústico y térmico.
  • Comprueba el funcionamiento de las persianas.
• Nivel de ruido: evalúa el ruido de la calle (especialmente si las ventanas dan a una carretera concurrida, un bar o un restaurante). Escucha el ruido de los vecinos.
• Luz natural: observa cuánta luz natural entra en las habitaciones en diferentes momentos del día. Fíjate en la orientación de las ventanas.
• Ventilación: asegúrate de que no haya aire estancado ni olor a humedad en las habitaciones.

Cocina y baños:

• Fontanería: comprueba la presión del agua en los grifos, el desagüe en los lavabos, la ducha y el inodoro. Asegúrate de que no haya fugas.
• Electrodomésticos: si los electrodomésticos están incluidos en el precio del alquiler (nevera, lavadora, horno, microondas), comprueba su funcionamiento. Aclara quién es responsable de las reparaciones en caso de avería.
• Armarios y superficies: evalúa el estado de los armarios de la cocina y las encimeras, así como los muebles del baño.
• Ventilación en el baño: comprueba la presencia de un extractor o una ventana para evitar la humedad.

Electricidad y calefacción/aire acondicionado:

• Enchufes e iluminación: comprueba el funcionamiento de varios enchufes y todas las lámparas.
• Calefacción / aire acondicionado: si hay un sistema de calefacción o aire acondicionado, pide que lo enciendan para asegurarte de que funciona. Especifica el tipo de calefacción (gas, eléctrica).

Espacios de almacenamiento:

• Evalúa la disponibilidad y el tamaño de los armarios empotrados y los trasteros.

Infraestructura y entorno:

• Barrio: date un paseo por el barrio para evaluar su ambiente, seguridad, proximidad a tiendas, supermercados, farmacias, escuelas y parques.
• Transporte: infórmate sobre las paradas de transporte público más cercanas (autobús, metro, tren).
• Vecinos: si es posible, intenta informarte sobre los vecinos (por ejemplo, a través del conserje u otros residentes) para entender qué tan tranquilo o ruidoso es el ambiente.

Documentos y preguntas para el propietario/agente:

• Aclara qué está incluido en el precio del alquiler (suministros, internet, gastos de comunidad).
• Pregunta sobre la duración del contrato y las condiciones para su renovación/terminación.
• Infórmate sobre el importe de la fianza y las condiciones para su devolución.
• Pide ver la cédula de habitabilidad, si no se ha proporcionado antes.

Asegúrate de hacer fotos o vídeos de todas las estancias y de cualquier defecto encontrado antes de firmar el contrato para tener pruebas del estado de la propiedad a la entrada. También es importante un inventario de todos los bienes en el piso.

Ejemplo de diálogo durante la visita a la vivienda

Para prepararte mejor para la comunicación con el propietario o el agente, aquí tienes algunas frases y preguntas útiles que pueden ser de ayuda durante la visita al piso:

Tú: ¡Hola! Buenos días/tardes. Gracias por mostrarme el piso.

Propietario: De nada. ¿Tiene alguna pregunta?

Tú: Sí, tengo algunas. Primero, ¿cuál es el precio mensual exacto de la renta?

Propietario: El precio es de 950 euros al mes.

Tú: Entendido. ¿Están incluidos los gastos de suministros en el precio, como la luz y el agua?

Propietario: No, los gastos de suministros no están incluidos. Tendrá que ponerlos a su nombre. Los gastos de comunidad sí están incluidos.

Tú: De acuerdo. Y, ¿cuál es el importe de la fianza?

Propietario: La fianza es de un mes de alquiler, y se piden dos meses de garantías adicionales.

Tú: Ya veo. ¿Cuál es la duración mínima del contrato?

Propietario: El contrato es de un año, prorrogable hasta cinco años.

Tú: ¿El piso está amueblado?

Propietario: Sí, está completamente amueblado, e incluye todos los electrodomésticos principales.

Tú: Y una última pregunta, ¿hay calefacción o aire acondicionado?

Propietario: Sí, tiene aire acondicionado con bomba de calor en el salón y en las habitaciones.

Tú: Muchas gracias por la información.

Conclusión

Esperamos que esta guía te haya proporcionado información completa para encontrar y alquilar con éxito una vivienda en España. Desde la comprensión de los diferentes tipos de alquiler y las obligaciones financieras hasta la navegación por los portales en línea y la preparación de los documentos necesarios, cada aspecto ha sido considerado para que puedas avanzar con confianza hacia tu objetivo.

Armado con este conocimiento, estás listo para buscar de manera eficiente y asegurar un buen trato. Que tu viaje hacia un nuevo hogar bajo el sol español sea fácil y exitoso. ¡Buena suerte en tu búsqueda!